【住宅品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)】
新築住宅の売買契約においては、売主は、買主に引き渡したときから10年間、住宅の構造耐力上主要な部分等の瑕疵について、以下の責任を負う。
・損害賠償
・契約解除
・履行の追完(目的物の補修、代替物の引渡、不足分の引渡)
※買主に不利な特約は無効
※買主が宅建業者であっても適用される
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10年の間に売主が倒産とかしたら困る
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そこで、宅建業者が業者以外の買主と新築住宅を売買するときは
業者は「資力確保措置」を講じることを義務化した
住宅瑕疵担保履行法(特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律)
「資力確保措置」の方法
・住宅販売瑕疵担保保証金を供託する
・住宅販売瑕疵担保責任保険を締結する
※☆☆☆保証期間は10年間
※両方併用してもOK
※義務化されているのは新築住宅の売買のときのみ
⇒ ☆☆☆☆売買の媒介・代理、貸借の時は措置不要
⇒ 新築でも店舗や事務所の売買の時は措置不要
⇒ ☆☆☆☆買主が業者の場合は措置不要
※☆☆☆☆☆☆☆☆売買契約をする前までに買主に対し供託所の所在地等について書面を交付して説明する
⇒ 重要事項(35条)、契約書面(37条)の記載事項
住宅販売瑕疵担保責任保険保証金を供託する場合
・☆☆保険料を払うのは売主の宅建業者
・☆☆☆該当住宅の床面積が55㎥以下のときは合計戸数の算定は2戸を1戸とする
免許権者への届出
☆☆基準日ごとに、該当基準日に係る資力確保措置の状況について、免許権者に届け出る
☆☆届出は基準日から3週間以内に行う
基準日:3/31、9/30
届出をしなければ・・・
☆☆☆☆☆☆☆該当基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後において、新築住宅売買契約をしてはいけない
基準日の翌日:4/1、10/1
☆☆☆保険金を請求できる瑕疵
・構造耐力上主要な部分
・雨水の侵入を防止する部分の隠れた瑕疵
(構造耐力又は雨水の侵入に影響のないものは除く)
✖ 住宅の給水設備、ガス整備の瑕疵(保険金を請求できない)
ポイント
・供託所の所在地等についての書面交付、説明は売買契約締結まで
・売買の媒介・代理、貸借の時は措置不要
・買主が業者の場合は措置不要
・届出をしなければ該当基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後において、新築住宅売買契約をしてはいけない